Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников.

В 2021 году одним из ограничений, устанавливаемым НК РФ при получении имущественного вычета, является покупка квартиры у родственников. Перечень взаимозависимых лиц, по сделкам с которым не предусмотрено предоставление имущественного вычета, приведен в ст. 105.1 НК РФ.

К указанным лицам, среди прочих, относятся такие близкие родственники, как:

  • Супруг или супруга.
  • Дети (в том числи и усыновленные).
  • Братья и сестры (как полнородные, так и неполнородные).
  • Родители заявителя вычета.

Если квартира приобретена в браке, допустим, у матери жены, а вычет заявляет супруг, никаких препятствий для получения данной льготы у него нет, так как теща не относится к близким родственникам, в соответствии с Налоговым кодексом. При этом, если вычет будет заявляться одновременно обоими супругами, жене во льготе откажут, так как квартира была приобретена у ее матери (Письмо Минфина РФ от 13 июля 2015 г. № 03-04-0740094).

При этом необходимо отметить, что данные правила действуют лишь для недвижимости, приобретенной после 2012 года. Для тех, кто купил жилье до 2012 года, вычет предоставляется по старым правилам.

Рассмотрим вкратце, как предоставляется вычет при покупке квартиры у родственников до 2012 года и после.

Вычет при покупке квартиры у родственника до 2012 года

До 2012 года действовала старая редакция Налогового кодекса, предусматривающая иной порядок определения взаимозависимых лиц. К указанным лицам закон относил граждан, состоящих в отношениях родства и свойства.

При этом четкий перечень указанных лиц, ни Налоговый, ни Семейный кодекс не содержал, в связи с чем налоговый орган при определении степени взаимозависимости лиц руководствовался Гражданским кодексом и «Общероссийским классификатором информации о населении».

Учитывая изложенное, налоговые органы относили к взаимозависимым лицам довольно большой круг родственников (Письмо ФНС РФ от 19 апреля 2012 г. № ЕД-4-36609@):

  • Супруга или супругу.
  • Детей (как родных, так и усыновленных).
  • Родителей.
  • Братьев и сестер (как полнородных, так и неполнородных).
  • Бабушек и дедушек мужа и жены.
  • Племянников и племянниц.
  • Прадедушек и прабабушек.
  • Двоюродных внуков и внучек.
  • Двоюродных правнуков и правнучек
  • Двоюродных дедушек и бабушек.
  • Двоюродных племянников и племянниц.
  • Двоюродных дядей и тетей.
  • Пасынков, падчериц, отчима и мачеху.

Таким образом, при покупке недвижимости до 2012 года у большинства родственников, в том числе и у родственников жены и мужа, получить вычет было нельзя.

Супруги Строгины в 2011 году купили у матери жены однокомнатную квартиру. Так как в указанный период действовала старая редакция НК РФ получить вычет не сможет ни сама Строгина, ни ее супруг.

Вычет при покупке квартиры у родственника после 2012 года

Как было сказано выше, при внесении изменений в Налоговый кодекс, с 2012 года был значительно сужен круг лиц, признаваемых взаимозависимыми.

Сейчас к ним относятся второй супруг, родители заявителя вычета, его дети, а также братья и сестры. Ни дедушки с бабушками, ни дяди с тетями больше не относятся к взаимозависимым лицам.

Супруги Строгины в 2020 году купили квартиру у матери жены. Так как в указанный период действовала уже новая редакция НК РФ получить вычет за квартиру, сможет супруг. Для этого Строгиным необходимо написать заявление о распределении вычета полностью в пользу супруга.

В каких случаях можно получить налоговый вычет при покупке у родственников

НК РФ прямо запрещает получение вычета при покупке квартиры у взаимозависимых лиц в случае заключения договора купли-продажи. На договор уступки прав требования это ограничение не распространяется. Соответственно, получить вычет можно, если между родственниками заключен договор уступки прав требования, а не купли-продажи.

Морозов в 2020 году заключил договор долевого участия на покупку квартиры и оплатил ее стоимость. Позднее он заключил договор уступки прав требования и продал квартиру своему отцу. Несмотря на то что фактически жилье было приобретено у близкого родственника, отец сможет обратиться за вычетом, так как квартира была приобретена не по договору купли-продажи, а по договору передачи прав требования (Письмо ФНС № ЕД-3-3/3991@ от 02 ноября 2012 года).